För ett industriföretag som ska investera i om-, till- och nybyggnation finns det många olika sätt att strukturera affären med en eller flera byggentreprenörer. Det finns inga 100% rätt eller fel – ”det beror ofta på”. Vad det många gånger kokar ner till är hur man ser på risk; fördelning av risk och vilken risk man vill ta på sig i ett byggprojekt.
Ofta är beslutsprocesserna kring nya investeringar inte anpassade för just byggnation, vilket kan skapa utmaningar i sig. Det kan t ex vara så att man vill ha precisa kostnadsuppskattningar för att fatta investeringsbeslut långt innan man kan ta fram dessa gällande byggnationen (det krävs en viss projektering innan det går att göra en första kostnadsprognos), och så fastnar man i något slags moment 22.
Ska vi ha ett kontrakt eller flera? På vilken nivå ska vi samverka? Hur ska ersättningsmodellen se ut? Hur mycket kan och vill vi specificera själva? Vilken typ av entreprenörer passar vårt bolag/projekt? Hur följer jag upp kontraktet när vi väl är i gång med byggnationen? Frågorna i samband med byggnation är många men här kommer några specifika punkter att beakta:
Knappt om tid? Vet vi vad som egentligen ska byggas?
Tiden är ofta avgörande inom tillverkande industri – det finns deadlines för produktlanseringar att ta hänsyn till eller omedelbara behov av kapacitetsökningar. Då finns det oftast inte heller tid att ta fram detaljerade handlingar utan man får projektera successivt. Det är inte heller ovanligt att själva byggnaden inte prioriteras i ett utvecklingsprojekt inom industrin. ”Det är ju bara ett skal.”
Kan man ta fram en tydlig funktionsspecifikation, vilket man ofta kan när det gäller enklare byggnader som kontor och lagerhallar, så kan en totalentreprenad vara aktuell. En totalentreprenad anses ofta ha kortare ledtider än en utförandeentreprenad, då entreprenören själv driver detaljprojektering och kan hantera detta parallellt med byggnationen.
En del industriprojekt drivs som delade entreprenader, dvs man upphandlar de olika entreprenaderna allt eftersom (förberedande markarbeten, sedan grundläggning etc) för att spara tid och hinna projektera parallellt.
Att få in entreprenörens röst tidigt i arbetet kan spara tid och säkerställa byggbarhet, vilket talar för en form av utökad samverkan eller tidig entreprenörssamverkan – modellerna skiftar och har olika namn.
Har man gott om tid och verkligen vill styra kvalitet och omfattning, så kan man projektera klart sina bygghandlingar i egen regi och köpa en utförandeentreprenad.
Lite kunskap om byggprocesser och leverantörsmarknaden?
Den kompetens och bemanning som finns i ”byggherreorganisationen” spelar stor roll för hur bra en viss affärsmodell fungerar. Har man exempelvis inte erfarenhet och resurser för ett mer omfattande samverkans-/partneringupplägg, så kanske man helt enkelt ska låta bli. Eftersom byggnation inte är en kärnkompetens i de flesta industriföretag, kommer frågan om att hitta och behålla rätt kompetens vara viktig. Många gånger köper man en hel projektorganisation från ett konsultföretag och får då vara observant på att man inte fick en viss affärsmodell på köpet (”vi kör alltid med utförandeentreprenader”).
Är det viktigt att ha stenhård koll på budgeten?
Det kan vara lockande att försöka köpa en byggentreprenad till fast pris i tron om att kostnaderna kommer vara fasta under hela projektets livslängd. Så är oftast inte fallet, utan det tillkommer oftast ändringar och tillägg som driver totalkostnaden. Om man inte riktigt har möjlighet (eller tid) att specificera omfattning av önskat arbetet, är andra modeller för bestämning av kostnad i många fall bättre, t ex att arbeta med riktkostnader (gemensam budget) i ett samverkans-/partneringsamarbete – kanske med varianten ”guaranteed maximum price” för att verkligen sätta ett tak på kostnaderna. Reglering av mängder (t ex pris per löpmeter installerade kabelstegar eller pris per kvadratmeter färdigt golv) är ett annat sätt att hantera risk – då är åtminstone enhetspriserna fasta även om mängderna är variabla. Den sistnämnda modellen är vanlig i industriprojekt i andra europeiska länder.
Ska det in en produktions- och processutrustning i byggnaden?
Jo, det ska det väl oftast och då måste detta synkas med byggentreprenaden. Det ställs därför krav på tätt samarbete mellan alla parter för att lyckas, vilket i sin tur måste beskrivas i samband med upphandling och val av affärsmodell. Svenska entreprenadkontrakt förutsätter i många fall att en entreprenör har ensam tillgång till en arbetsplats under byggfasen (inte minst med tanke på arbetsmiljöansvaret), vilket kan skapa komplikationer om en utrustningsleverantör ska få tillträde till en lokal under byggnation. Avtalsstandarderna för utrustningsleveranser (t ex Orgalime) skiljer sig från standardkontrakten för bygg (AB, ABT) på en del punkter, vilket också kan skapa otydlighet och en gränsdragningsproblematik.
För att säkerställa en lyckad bygginvestering är det viktigt att som beställare av byggentreprenader beakta punkterna och frågorna ovan för att hamna rätt för den enskilda investeringen. Och i det arbetet måste man involvera berörda parter i rätt tid.
